【連網(wǎng)】(朱梁 朱莉 張宇熠）把脈低效工業(yè)用地，盤活存量激發(fā)效益。近年來，常州市進一步解放思想，深度推進低效用地再開發(fā)，明確“以畝產(chǎn)論英雄，以質(zhì)效配資源”為導向，探索出多元化的土地利用路徑，并結(jié)合工業(yè)明星城市優(yōu)勢，擦亮常州城市“銹帶”。
隨著城鎮(zhèn)化加速發(fā)展，常州市土地規(guī)劃空間日漸碰及“天花板”，土地供應(yīng)倚重增量，批而未供、供而未用、用而不足等問題一度降低土地利用活性。為破解低效工業(yè)用地難題，常州市國土資源局活躍思維，創(chuàng)新用地方式，通過低效存量再開發(fā)提升全市土地利用價值。根據(jù)自然資源部連續(xù)三年開展的城市區(qū)域建設(shè)用地節(jié)約集約利用狀況調(diào)查評價工作，常州市節(jié)約集約利用綜合指數(shù)現(xiàn)已位列全國第十。
騰籠換鳥，釋放土地新動能
常州通過眾創(chuàng)空間建設(shè)，將企業(yè)效益不佳的低效廠房用地盤活再開發(fā)工業(yè)用地，打造產(chǎn)城融合新亮點，形成城市經(jīng)濟新功能，構(gòu)筑科技創(chuàng)新新載體。
目前，眾創(chuàng)空間已成為要素資源市場化配置改革的“小抓手、大戰(zhàn)場”。常州市鐘樓區(qū)通過引進博濟科技園，結(jié)合區(qū)域發(fā)展特色，瞄準智能制造、大數(shù)據(jù)、文化創(chuàng)意、汽車后市場等領(lǐng)域，成功改造三塊低效工業(yè)用地，先后建成了博濟五星智造園、博濟新博智匯谷、博濟汽車后市場文化創(chuàng)意園三大眾創(chuàng)園區(qū)。
新博智匯谷 五星智造園
五星智造園舊址為常州合成纖維廠的土地和老廠房，占地面積達70畝。該地屬于傳統(tǒng)工業(yè)廠房遺存，多年來一直處于“休眠”狀態(tài)。2015年11月，五星智造園項目落戶此地，成為博濟科技園在常州運營的第一家園區(qū)，同時也成為常州低效工業(yè)用地“騰籠換鳥”的先進嘗試。五星智造園一、二期改造投資總額約為1.08億元，改造后，總建筑面積達6萬平方米。截止目前，五星智造園共引進企業(yè)220家，企業(yè)年銷售額近2億元，產(chǎn)出達到224萬元/畝，以文化創(chuàng)意+智慧產(chǎn)業(yè)為定位，成為常州新興產(chǎn)業(yè)示范園區(qū)。
在成功打造博濟五星智造園后，博濟科技園深化與鐘樓區(qū)的合作，進一步利用低效工業(yè)用地，推進不同定位的眾創(chuàng)空間建設(shè)。博濟新博智匯谷前身為常州礦山機械廠，博濟汽車后市場文化創(chuàng)意園舊址則為常州凌龍涂料廠。兩大項目先后共盤活近130畝低效工業(yè)用地，通過政策+資本的方式，“騰籠換鳥”為廢舊廠房注入新興企業(yè)活力因子，實現(xiàn)了低效工業(yè)用地的“增容挖潛”。
舊址改造，有機煥活“休眠區(qū)”
目前，常州老城區(qū)內(nèi)散落著部分低效用地，比如舊村、舊居和舊廠房等。始建于1964年的勤業(yè)塑料廠曾坐落在鐘樓區(qū)懷德南路上，依運河而建，傍碼頭而興。隨著城市中心外擴，周邊人口日漸密集，對該片區(qū)的生活功能要求也日益提高。而勤業(yè)塑料廠主要生產(chǎn)聚氯乙烯塑料基材，環(huán)境污染大，一度給周邊居民生活造成困擾。勤業(yè)塑料廠搬離后，占地面積達30畝的舊廠址未能找到合適的開發(fā)項目，長期處于閑置狀態(tài)。
經(jīng)過對該片低效工業(yè)用地的實地考察以及多方評估，立足城區(qū)中心地帶，配套周邊居民生活需求，鐘樓區(qū)啟動了米碼頭壹號項目。該項目旨在打造一個集文創(chuàng)產(chǎn)品、主題餐飲、時尚休閑、創(chuàng)意辦公為一體的特色生活創(chuàng)意街區(qū)，滿足居民對教育、休閑、辦公等多元化的生活需求。該項目計劃總投資2.5億元，今年計劃投資1.2億元，上半年已完成投資6860萬元。目前，整體改造方案已經(jīng)出臺。
常州通過對城市發(fā)展過程中形成的碎片化廢舊工業(yè)用地存量進行合理分類改造，著眼區(qū)域定位和發(fā)展趨勢，通過政府收儲、遷建，以及自行改造相結(jié)合，逐步實現(xiàn)城市品質(zhì)提升和土地的節(jié)約高效利用。
多措并舉，實現(xiàn)政企大共贏
2010年起，常州市各轄區(qū)率先啟動了工業(yè)企業(yè)用地調(diào)查工作，調(diào)查除工業(yè)企業(yè)數(shù)量、四至范圍、占地情況、土地性質(zhì)以外，還選取了營業(yè)收入、稅收、從業(yè)人員等經(jīng)濟指標，建立了市級工業(yè)用地普查數(shù)據(jù)庫和信息系統(tǒng)，并每年進行更新完善，充分掌握了全市工業(yè)企業(yè)土地利用現(xiàn)狀。
在工業(yè)用地供應(yīng)方式改革的探索中，通過對工業(yè)企業(yè)用地的深入調(diào)查，以及對企業(yè)成長周期等綜合分析，常州摸索出以下三種工業(yè)用地供應(yīng)方式，提高土了地資源配置效益，實現(xiàn)了政企雙贏：
一是先租后讓。采用先租后讓方式供應(yīng)土地，一方面降低了企業(yè)前期的用地成本，另一方面也推動了企業(yè)實現(xiàn)投資協(xié)議的達產(chǎn)要求。
二是彈性出讓。對新增一般產(chǎn)業(yè)用地在法定土地使用權(quán)出讓最高年限內(nèi)，充分考慮產(chǎn)業(yè)類型、生命周期、項目規(guī)模等因素，實行差別化的土地使用權(quán)出讓年期的供應(yīng)方式，這種方式更加貼合企業(yè)的成長周期。
三是短期租賃。一些小企業(yè)考慮自身情況，采取5-12年的短期租賃，既簡化了審批程序，又降低了用地成本。
以突出“畝均效益”為目標，常州現(xiàn)全面推廣“彈性出讓”等差別化供應(yīng)方式，進一步完善工業(yè)用地全流程的供應(yīng)監(jiān)管體系。
金牛研磨有限公司位于常州市新北區(qū)西夏墅工業(yè)園內(nèi)，一年前，這里4.5萬平方米的廠房和123畝土地是另一家包裝企業(yè)的閑置資產(chǎn)。2017年下半年，新北國土部門收儲該塊閑置土地，重新競拍給了金牛研磨，企業(yè)隨即投資2.85億元建設(shè)新項目。通過這種方式盤活存量資產(chǎn)，使得原先“零產(chǎn)出”的閑置土地現(xiàn)在卻能形成10億的生產(chǎn)能力。近年來，新北區(qū)國土部門通過工業(yè)企業(yè)普查，摸清了存量土地的家底，通過征收開竣工履約保證金、提高全區(qū)工業(yè)用地掛牌保證金數(shù)額等措施，讓存量用地不再“曬太陽”。2017年，該項制度運行以來，保障了富士通繼電器、興和制藥等42個區(qū)以上重點項目竣工投運，全區(qū)工業(yè)用地開竣工率達到100%。新北區(qū)也成功創(chuàng)建為“第二屆全國國土資源節(jié)約集約模范區(qū)”。
目前，常州市致力于打造可供復制、可供借鑒的工業(yè)用地供應(yīng)方式：因地制“策”，地盡其用。通過差別化供地政策推動產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，促進土地利用從低效利用向高效利用轉(zhuǎn)變。聯(lián)通全市，借“數(shù)”管“土”。加強常州國土資源信息平臺建設(shè)，從數(shù)據(jù)對接向全流程監(jiān)管轉(zhuǎn)變，實現(xiàn)對全市所有工業(yè)企業(yè)評價數(shù)據(jù)信息歸集的全覆蓋。接下來，常州市將繼續(xù)健全各項體系，夯實低效用地再開發(fā)基礎(chǔ)。打開思維，讓寸土生寸金；創(chuàng)新實干，讓低效工業(yè)用地真正“活”起來。
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