【連網】（記者 孫飛） 昨日上午，在首屆房地產論壇上發表演說的任志強，微微駝背，頭發有點花白。兩個多小時的報告，任志強給大家的感受卻是語速極快，PPT講稿除標題外，只有圖表和數據，“開炮”內容不多，而是透出一種嚴謹作風。但在互動環節，任志強鋒芒畢露，直言樓市發展問題，并建言市民買房最好趕在刺激政策出臺前。活動間隙，本報記者與任志強做了一次面對面交流。
房地產業對GDP影響越來越大
記者：當前，國家大力推動大眾創業、萬眾創新，高度重視互聯網經濟等新型發展業態。有人講，房地產增長能力減弱了，不是支柱型產業了？
任志強：我堅信，房地產仍是支柱型產業。有人認為房地產業不是支柱產業，這與其沒有理解GDP計算方式有關，房地產業對GDP影響是越來越大。
工業增加值問題和GDP有關，工業增加值在GDP中的比重現在在下降，其中有一部分與房地產相關，比如上游的水泥、玻璃等，下游的白色家電、建材等，這與工業關聯度很強。房地產投資下降對中國經濟的影響大于其他行業。目前，我們消費占比還是低的，投資仍是主力，但現在消費在持續下降，民間固定資產投資也在下降，說明大家對市場和政策沒有信心。還有，地方債問題，土地供應面積在下滑，土地收益也在下降，后期讓投資持續增長是不可能的。如果不調整政策，下降可能還會大。
另外，和房地產關系最密切的就是城鎮化。城鎮化從30%之后到70%之前都是高速增長，目前中國城鎮化速度還沒到一個截止的地步。房地產還是一個上升和要持續發展的行業。
80后、90后別做繼承多套房美夢
記者：當前，包括連云港在內，我國各地老齡化程度不斷提高。目前大量80后、90后的獨生子女因家庭結構，會導致他們從父母那里繼承幾套甚至更多的房子，未來房子需求會減少？
任志強：不可否定，未來一些年輕人會繼承多套房產，但什么時候出現，起碼要等上三十年。現在，社會上不少人說80后、90后不用買房，等老人死后，就可以拿到三套或四套房子，這都是做夢。
在上個世紀70年代時，德國只有7300萬人口，家庭戶數約1900萬戶，平均每一個家庭大約擁有1.24套房子，人們以為以后換房會十分容易。但是到了2010年的時候，德國的總人口較70年代增加800萬人口，但是家庭戶數卻從1900萬戶變成4000萬戶，翻了1倍還多，家庭每戶人口從3.7降到2.05。在過去幾十年里，德國經歷了逐漸從房子多于家庭戶數變成房子不滿足家庭戶數的變化。最后，老年人都住大房子，年輕人都住小房子，因為老人歡迎兒女在過節時回到自己家中，但老人絕對不會到兒子女兒家長期生活。中國則相反，中國年輕人住大房子，老年人給年輕人當保姆。
同德國情況相似，中國人口結構像“水桶”，以后中國家庭戶數將會越來越多，總體住房需求會相應增加。住房需求增加，就會導致住房量越來越多，而不是越來越少。
今年底明年初樓市可能觸底反彈
記者：針對當前經濟和房產形勢，下一步國家層面有望出臺哪些政策？土地、房產價格走勢如何？
任志強：中央政府發布政策目的就是在遏制經濟下滑，但不要錯誤理解為新常態是讓經濟下滑，新常態一定會轉化成通過改革讓經濟回升。
現在看，經濟發展形勢嚴峻，如果7%的經濟增長率保不住，市場信心就大大降低。因此要繼續出臺刺激政策，優化調整貨幣政策，穩住經濟形勢，保住7%的經濟增長率，利率降至2012年的水平。
只要政府出臺有關刺激政策，對房地產市場來說都是利好，這樣老百姓看到政策接連出臺，轉變持幣觀望態度，預計今年四季度或者明年年初樓市會觸底反彈。
但當前，樓市還存有巨大庫存，二手房可能會漲，但一手房大多數不會漲，只有少數、局部會提價，相比銷售較早出現正增長，價格會滯后體現。
開發商要把握住當前貨幣政策寬松等多重優勢，加快存量消化，今年底可“轉守為攻”；購房人可把握住低利率等有利因素，最好趕在刺激政策出臺前買房。
連云港樓市銷量不符合500萬人口城市需求
記者：目前，國內像連云港這樣的中小城市，房地產市場供需還不夠平衡，存量還比較大，使得一些大型房企重回一二線城市，三四線城市未來房產市場發展前景如何？
任志強：我沒看透連云港房地產市場。我查了資料發現，2010年連云港的城市化率57%，高于全國平均水平6個百分點，可是2014年城市化率降低了，可能是區劃調整原因，很多城市也有類似情況。
2007年，我來過連云港，那時城市破舊；今天來，發現城市發生巨變。目前，連云港經濟增速比全國大多數地區都要好，至少比北京要好。受“330樓市新政”影響，連云港房地產市場銷量逐漸向好，但不符合500萬人口城市的實際需求，年銷售面積在400萬平方米左右才比較合理，按這樣的話，它所占的GDP的比重應該很高。從投資角度看，連云港房地產投資比重并未達到。
即使城市小，但只要對人口有吸引力，吸納人口的總量不斷增加，那這個城市就是一個正增長的城市，能夠實現房地產可持續發展。目前，連云港房價還是堅挺的。
要想繼續干房地產就別指望轉型
記者：如果未來住宅、商辦開發銷售不振，房企是否可轉型投資養老休閑、農林產業？
任志強：轉型就是不干房地產，如果繼續從事房地產業就別指望有什么可轉型的東西。企業發展過程中一定要多做分析，確定投資方向。比如商業，過去我國商業地產項目落后，需高速發展，但現在電商對商業地產項目影響很大，開發商需要和互聯網擁抱，但不能讓互聯網替代，因此先做好自己的事情，這很重要。投資商業不在于建不建房，而在于是否具備一套商業運營的成熟經驗。
現實中，很多開發商根本不分析當地經濟發展情況，認為這塊地不錯，就來投資，但你要想想投資是干什么的，是蓋高檔住宅，還是普通住宅，都要進行認真、理性分析。
