近日，中國人民銀行、國家金融監督管理總局聯合推出經營性物業貸款新規，細化了經營性物業貸款的管理口徑、期限、額度、用途等要求。這一新規發布釋放了什么信號？又將對房地產企業帶來哪些影響？
目前，大型房企多持有一些優質的經營性物業資產，如商業綜合體、購物中心、寫字樓等。但受制于此前監管規定，這些能夠產生持續現金流收益的經營性物業資產，可獲得的抵押貸款規模有限，且不能用于償還房企債務。
為充分發揮經營性物業貸款作用、滿足房地產企業合理融資需求，中國人民銀行、國家金融監督管理總局1月24日聯合印發《關于做好經營性物業貸款管理的通知》，對經營性物業貸款的用途范圍、貸款期限等方面進行了明確，指導商業銀行依法合規開展相關業務。
通知明確，經營性物業貸款既可用于承貸物業在經營期間的經營性資金需求，也可用于置換借款人為建設或購置該物業形成的貸款、股東借款等，但不得用于購地、新建項目或其他限制性領域。經營性物業貸款期限一般不超過10年，最長不得超過15年，且貸款到期日應早于承貸物業產權證到期日至少5年。
經營性物業貸款是商業銀行現有的一類貸款品種，其借款人可以為房地產開發企業。業內人士認為，相比于項目建設階段發放的房地產開發貸款，經營性物業貸款額度較高、期限較長，且用途相對靈活。
“開發貸款期限基本上是2年至3年，隨著如今房地產市場變化、銷售周期拉長，房企更需要長期平穩的資金支持。”一位房企負責人告訴記者，一些經營良好的物業資產擁有持續的現金流收益，有可能和銀行商定較低的貸款利率。
在滿足房企合理融資需求的同時，該政策出臺有利于房企盤活存量資產。中國人民銀行行長潘功勝表示，出臺完善經營性物業貸款的有關政策，旨在支持優質房企盤活存量資產，擴大資金使用范圍，改善流動性狀況。
通知明確，2024年底前，對規范經營、發展前景良好的房地產開發企業，全國性商業銀行在風險可控、商業可持續基礎上，還可發放經營性物業貸款用于償還該企業及其集團控股公司（含并表子公司）存量房地產領域相關貸款和公開市場債券。
“通過經營性物業貸款，房企可以進一步盤活存量資產，改善自身流動性，降低短期償債壓力。”招聯首席研究員董希淼表示，經營性物業貸款可用于置換存量債務，有利于房企緩解資金鏈緊張，優化債務結構。
金融監管總局的數據顯示，截至目前，房地產開發貸款和個人住房按揭貸款的余額分別是12.3萬億元和38.3萬億元。2023年金融機構發放房地產開發貸款3萬億元、個人住房按揭貸款6.4萬億元，向房地產企業提供并購貸款、存量展期貸款合計超過1萬億元。2023年末，銀行購買房企債券余額4275億元，比2022年增長了15%。
“房地產產業鏈條長、涉及面廣，對國民經濟具有重要影響，與廣大人民群眾生活也息息相關，金融業責無旁貸，必須大力支持。”國家金融監督管理總局副局長肖遠企表示，將指導金融機構用好用足現有的金融支持政策，繼續做好房地產金融服務，保持房地產信貸整體穩定，滿足合理融資需求，維護房地產市場平穩健康發展。
改善行業融資性和經營性現金流、優化調整房地產金融政策、出臺房地產“金融十六條”……近年來，金融機構在金融管理部門指導下，著力支持房地產企業特別是頭部房企的融資渠道穩定。
中國人民銀行和金融監管總局表示，下一步將抓緊落實通知要求，指導金融機構依法合規開展經營性物業貸款業務，一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求，促進房地產市場平穩健康發展。（吳雨、黃炯芮）
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